Вибір ділянки – без сумніву, один з найважливіших моментів під час інвестицій. На жаль, наявність найкращих ділянок під забудову обмежена, саме тому цей етап часто займає більше часу, ніж просто будівництво будинку
Як правильно купити земельну ділянку?
Найзручніше будувати на ділянці площею не менше 800-1000 м² (8-10 сотих). Вона не повинна мати складну форму – бажано, щоб вона була близькою до квадрата або широкого прямокутника. Завдання також значно полегшує рівна місцевість та належні умови ґрунту.
Вибираючи ділянку, слід пильну увагу приділяти мікрорайону. Школа, більший магазин чи галаслива автомайстерня можуть бути надзвичайно набридливими, тому краще визначитися з тихим місцем. Звичайно, земельна ділянка, розташована у пустелі, теж не найкраще рішення. Важливо, щоб до неї вела хороша, брукована / асфальтована та регулярно розчищена дорога. Окрім того, в будинках, розташованих біля побитої колії, швидше за все може буди шумно від проїжджих потягів.
Це все теорія
На практиці часто неможливо знайти й як правильно купити земельну ділянку, яка відповідає всім перерахованим вище критеріям. Однак це не означає, що ми повинні відмовитися від покупки й відкласти рішення про будівництво будинку на потім. Існують рецепти для багатьох недосконалостей. У випадку невеликої площі можуть розглядатися напівквартирні та багатоповерхові будинки.
Також можна будувати на ділянці неправильної форми, дуже вузькій або зі значним нахилом. Потрібно просто рахуватися з необхідністю виготовлення індивідуального дизайну будинку, який буде дорожчим, ніж вибір дизайну з каталогу. І також можна знайти рішення для купівлі ділянки, що знаходиться попри дорогу. Потім необхідно планувати спальні якомога далі від неї у внутрішніх приміщеннях.
Крім того, варто обмежити кількість вікон з цієї сторони й розглянути можливість спорудити суцільну, повну огорожу або земляний насип, що захистить від шуму і вібрацій. Якщо ми очікуємо дійсно великого руху, нам слід подумати про будівництво одноповерхового будинку, оскільки паркан ефективно захистить від шуму лише найнижчий поверх
Інфраструктура
Ідеальна земельна ділянка повинна бути з доброю комунікацією. Однак трапляється, що доступ до власності веде через землю сусіда. У цьому випадку знадобиться встановити т. зв необхідний сервітут, тобто нотаріально посвідчена угода з власником сусідньої ділянки.
Увага! Він може вимагати винагороди за таке право. Якщо ми не зможемо домовитися, то можемо вжити юридичних заходів. Інформація про сервітут необхідної дороги розміщується у земельному та іпотечному реєстрі ділянки.
Потрібно перевірити, чи є всі комунальні послуги – вода, електрика та каналізація, чи можуть бути підключені до неї без проблем. Варто отримати письмове підтвердження від водопостачальної та енергетичної компанії про готовність до підключення та його технічні умови.
Електрика є найважливішим елементом – підключення до електромережі навряд чи можна замінити. Однак якщо є проблеми з підключенням до водопроводу, можна вирішити викопати колодязь. За відсутності доступу до колективної каналізації, будівництво септика або побутової очисної споруди залишається – якщо місцевий план просторового розвитку не потребує підключення до каналізації.
Відстань між ділянками та пунктами обслуговування, магазинами, поліклініками дуже важлива, а у випадку сімей зі школярами та підлітками – також дитячі садки та школи. Оскільки автомобіль може бути ненадійним і на багатьох дорогах утворюються пробки, варто мати альтернативу у вигляді громадського транспорту, що працює з відповідною частотою. З цієї причини земельна ділянка біля автобусної зупинки чи залізничного вокзалу буде кращою
Найкраще придбати ділянку, до якої вже підведені комунальні послуги – вода, електрика та каналізація.
Закупка проблем
Перш ніж купити земельну ділянку, ви повинні перевірити її правовий статус. Найкращий варіант – коли ми купуємо нерухомість в одного власника. Якщо внаслідок спадкування їх декілька, ми повинні задовольнити всі претензії. Тільки виконавши цю умову, ми станемо єдиним власником і зможемо вільно управляти землею. Послідовні власники повинні бути внесені до реєстру земель та іпотеки. Цей документ також містить інформацію про можливе обтяження ділянки (це може бути, наприклад, застава позики)
Пам’ятайте, що іпотечні збори призначаються до ділянки та передаються новому власникові. Тому, купуючи землю, завжди вимагайте поточного витягу із земельного та іпотечного реєстру, а також додатково попросіть продавця написати заяву про те, що ділянка не була обтяжена боргами з моменту виготовлення витягу.
Інше питання – перевірка у земельній книзі/реєстрі, який статус має наша ділянка. Якщо вона фігурує як сільськогосподарська чи лісова, ми повинні подати заявку на зміну її статусу / цільового призначення – найчастіше це “для будівництва та обслуговування житлового будинку” (виключення із сільськогосподарського реєстру)
Закупка просторового управління
Купуючи земельну ділянку, нам потрібно перевірити, чи охоплюється вся територія, на якій вона знаходиться, місцевим планом просторового розвитку / планом містобудування / земельним кадастром. План – це дуже важливий документ, прийнятий у формі резолюції міської, чи селищної / районної ради із зазначенням мети, умов забудови та забудови земель, а також розміщення будівель на ній. Плани сильно різняться детально і можуть регулювати такі питання, як:
- землекористування, наприклад, лише для приватного житла або для виробничих, службових потреб тощо – від цього залежать потенціал розвитку та наше майбутнє сусідство;
- мінімальний розмір ділянки забудови;
- наскільки великий фрагмент його можна забудувати;
- чи будівлі повинні бути окремо стоячими, чи допускаються багатоповерхові будівлі;
- скільки поверхів і яку висоту можуть мати будівлі;
- який ухил повинен мати дах;
- яка ширина фасаду і як його слід закінчити;
- як розв’язувати проблему з комунальними послугами, наприклад, водопостачання (водопостачання або колодязі), каналізація тощо;
- які палива можна використовувати для обігріву будинку
Як бачимо, вибір місця в тій місцевості, для якої був прийнятий план місцевого просторового розвитку, має деякі обмеження. З іншого боку, будівельні формальності бувають набагато менш обтяжливими та коротшими, ніж для ділянки, не охопленої таким планом.
В останній ситуації ми повинні звернутися до місцевої Ради для прийняття рішення про розвиток / забудову. На жаль, ця процедура забирає багато часу – ми можемо чекати кілька місяців, коли документ буде виданий
